# ¿Qué son las áreas comunes de un edificio?

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Actualizado: 2026-11-14 (14 de noviembre de 2026).

Por el equipo de OORB.

Las áreas comunes son los bienes comunes del edificio, como el terreno, la estructura, los pasadizos, las escaleras, los ascensores, los jardines y las instalaciones comunes de agua, desagüe y electricidad (Ley 27157, art. 40). El Reglamento Interno fija cómo se usan y con qué porcentaje paga cada propietario su mantenimiento (DS 035-2006-VIVIENDA, arts. 138 y 153).

**Áreas comunes** (lo que puede ser de propiedad común según la Ley 27157, art. 40)

1. El terreno del edificio
2. La estructura: cimientos, columnas, muros exteriores y techos, si no son de un solo departamento
3. Pasajes, pasadizos y escaleras
4. Ascensores y montacargas
5. Obras decorativas exteriores o en ambientes comunes
6. Locales de portería y guardianía
7. Jardines e instalaciones de agua, desagüe, electricidad y basura que no son de un solo departamento
8. Sótanos y azoteas, salvo que los títulos de propiedad digan otra cosa
9. Patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos
10. Los demás bienes destinados al uso de todos los propietarios, como los extintores y los botiquines

## ¿Qué hay que saber de las áreas comunes?

- **Qué son**: Los bienes de propiedad común del edificio: según el caso, el terreno, la estructura, los pasadizos, las escaleras, los ascensores, los jardines, las instalaciones comunes, los patios, y los sótanos y azoteas (Ley 27157, art. 40).
- **Quién decide su uso**: El Reglamento Interno fija las reglas sobre el uso y el destino de los bienes comunes (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 153). El administrador cuida su manejo, mantenimiento y limpieza (art. 152), y toda obra en ellos necesita la autorización expresa de la junta (art. 136).
- **Quién paga**: Todos los propietarios, con los porcentajes de gastos comunes del Reglamento Interno (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 138). La limpieza, la conservación y el mantenimiento son obligatorios (art. 137), y un departamento vacío también paga, salvo pacto en contrario (art. 144).

## Preguntas frecuentes

### ¿Los estacionamientos son áreas comunes?

Depende del Reglamento Interno de tu edificio: un estacionamiento puede ser una sección de propiedad exclusiva o un bien común (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 153). Los estacionamientos exigidos reglamentariamente son bienes comunes que no se pueden transferir, salvo que el Reglamento diga otra cosa (art. 134): mira [qué debe tener el Reglamento Interno](https://oorb.app/reglamento-interno-de-edificio).

### ¿La azotea y el sótano son áreas comunes?

Según el caso, sí: la ley los cuenta entre los bienes comunes, salvo que los títulos de propiedad de los departamentos digan otra cosa (Ley 27157, art. 40). Lo que es común en tu edificio consta en el Reglamento Interno, que se inscribe en la Sunarp junto con la junta (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 153; Ley 27157, art. 46.1): mira [cómo inscribir la junta en la Sunarp](https://oorb.app/inscribir-junta-de-propietarios-sunarp).

### ¿Quién paga la limpieza de las áreas comunes?

Todos los [propietarios](https://oorb.app/copropietario-de-un-departamento), con el porcentaje de gastos comunes que fija el Reglamento Interno (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 138). La limpieza, la conservación y el mantenimiento de las áreas comunes son servicios obligatorios en todo edificio (art. 137): mira [cómo se calcula la cuota](https://oorb.app/junta-de-propietarios-y-cuotas).

### ¿Qué mayoría necesita la junta para una obra en un área común?

Mayoría simple si la obra es para conservar o mantener el área, y mayoría calificada si cambia o limita su uso (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 136). Salvo que el Reglamento Interno diga otra cosa, la mayoría calificada son los dos tercios de las participaciones en los bienes comunes (art. 148): mira el [modelo de acta](https://oorb.app/modelo-de-acta-de-junta-de-propietarios).

### ¿Se puede vender o alquilar un área común?

La junta debe autorizarlo con el voto de al menos dos tercios de los propietarios, sea una venta, un gravamen, una cesión en uso u otro contrato que limite su uso (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 135). El terreno, la estructura, los pasadizos, las escaleras y los ascensores, entre otros, no se pueden transferir, salvo que el Reglamento Interno diga otra cosa (art. 134).

### ¿Las áreas comunes necesitan certificado de Defensa Civil?

Hoy se llama Certificado de ITSE, lo da la municipalidad y dura dos años (DS 002-2018-PCM, arts. 4 y 15). La norma lo pide para las áreas e instalaciones de uso común de los edificios de uso mixto, como los de vivienda con comercio (art. 31): si tu edificio es solo de vivienda, consulta a tu municipalidad.

### ¿Cambia algo con el D.L. 1568?

Todavía no. Hoy rige la Ley N.° 27157; el D.L. N.° 1568 empezará a regir 180 días después de que se publique su reglamento, que al 12 de noviembre de 2026 no se ha publicado: mira [la ley de propiedad horizontal](https://oorb.app/ley-de-propiedad-horizontal-peru).

> Esta guía no reemplaza la asesoría legal. Revisa también el Reglamento Interno de tu edificio.

## Fuentes

- [Ley 27157, Título III (texto publicado en gob.pe)](https://www.gob.pe/institucion/congreso-de-la-republica/normas-legales/1792694-27157), leído el 6 de noviembre de 2026.
- [Ley 27157 y TUO de su Reglamento, DS 035-2006-VIVIENDA: Normas Legales Actualizadas (El Peruano)](https://diariooficial.elperuano.pe/Normas/obtenerDocumento?idNorma=54), leído el 14 de noviembre de 2026.
- [DS 035-2006-VIVIENDA, TUO del Reglamento de la Ley 27157 (texto publicado en gob.pe)](https://www.gob.pe/institucion/minjus/normas-legales/1792695-035-2006-vivienda), leído el 6 de noviembre de 2026.
- [DS 002-2018-PCM, Reglamento de Inspecciones Técnicas de Seguridad en Edificaciones (El Peruano)](https://busquedas.elperuano.pe/dispositivo/NL/1603409-1), leído el 14 de noviembre de 2026.
- [D.L. N.° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal (El Peruano)](https://busquedas.elperuano.pe/normaslegales/decreto-legislativo-del-regimen-de-la-propiedad-horizontal-decreto-legislativo-n-1568-2181939-6/), leído el 12 de noviembre de 2026.
- [Normas legales del Ministerio de Vivienda (gob.pe): D.S. 001 a 018-2026-VIVIENDA, ninguno aprueba el reglamento](https://www.gob.pe/institucion/vivienda/normas-legales), leído el 12 de noviembre de 2026.

## Sigue leyendo

- [Reglamento interno de edificio en Perú: qué debe tener](https://oorb.app/reglamento-interno-de-edificio): qué debe contener el Reglamento Interno de un edificio en Perú (porcentajes, áreas comunes, cuotas, junta), quién lo aprueba, cómo se inscribe en la Sunarp y cómo se cambia, con fuentes.
- [Reglamento de la Ley 27157 (DS 035-2006-VIVIENDA): resumen](https://oorb.app/reglamento-de-la-ley-27157): qué dice el reglamento de la Ley 27157 (TUO, DS 035-2006-VIVIENDA) para una junta de propietarios en Perú: bienes y servicios comunes, cuotas, junta, convocatoria, acta, administrador, Reglamento Interno y cobro, con el artículo de cada tema y fuentes.
- [Cuota de mantenimiento por porcentaje: junta de propietarios](https://oorb.app/junta-de-propietarios-y-cuotas): las cuotas por porcentaje en OORB, exactas al céntimo, la regla de cobro del Reglamento Interno, las cuentas del mes para la junta, y qué dicen la Ley 27157 y el DS 035-2006-VIVIENDA sobre la junta de propietarios, el Reglamento Interno, los porcentajes, el administrador, la obligación de pagar y si el D.L. 1568 está vigente.
- [Ley de propiedad horizontal en Perú: Ley 27157 y D.L. 1568](https://oorb.app/ley-de-propiedad-horizontal-peru): qué ley rige hoy la propiedad horizontal en Perú (la Ley 27157 y su reglamento), cuándo empezará a regir el D.L. 1568 y qué cambia, con fechas y fuentes.
- [Cómo inscribir la junta de propietarios en Sunarp](https://oorb.app/inscribir-junta-de-propietarios-sunarp): cómo se inscribe al presidente de la junta de propietarios en la Sunarp: quién convoca, qué documentos se presentan, la tasa y un modelo de constancia de convocatoria.
- [Modelo de acta de junta de propietarios en Perú](https://oorb.app/modelo-de-acta-de-junta-de-propietarios): qué debe decir el acta de la junta de propietarios en Perú, quién la firma, el Libro de Actas, el quórum y las mayorías, y un modelo de acta para copiar.
- [RUC de la junta de propietarios: cuándo se necesita](https://oorb.app/ruc-de-la-junta-de-propietarios): cuándo la junta de propietarios debe inscribirse en el RUC, qué documentos pide la SUNAT, quién hace el trámite, y si debe emitir comprobante por las cuotas o por el alquiler de áreas comunes, con fuentes.

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