# ¿Qué puede hacer una junta de propietarios no inscrita? Página canónica: https://oorb.app/junta-de-propietarios-no-inscrita Idioma: es-PE. Precios en soles peruanos. Actualizado: 2026-11-14 (14 de noviembre de 2026). Por el equipo de OORB. La junta existe aunque no esté inscrita: se constituye al otorgarse el Reglamento Interno (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 145). Puede reunirse, tomar acuerdos y cobrar las cuotas. Pero su presidente no puede representarla en un juicio, como demandar a un moroso, hasta que el acta que lo nombra esté inscrita en la Sunarp (Ley 27157, art. 48.2). **Convocatoria a la Junta de Propietarios por propietarios con 25 % de participación** > Edificio [nombre], [dirección], partida registral N.° [número]. > > Señor(a) propietario(a) del departamento [número]: > > Los propietarios que firmamos sumamos [porcentaje total] % de participación en los bienes comunes. Como la Junta de Propietarios no tiene presidente inscrito con mandato vigente, lo convocamos a la sesión que se realizará el [fecha], a las [hora], en [lugar dentro del edificio]. > > [Solo si el Reglamento Interno la prevé: segunda convocatoria el (fecha), a las (hora).] > > Temas a tratar: 1. Elección del presidente de la Junta de Propietarios. 2. [Tema]. > > Si no puede asistir, puede enviar a un representante con una carta poder firmada, solo para esta sesión. > > [Ciudad], [fecha de entrega] > > [Firma] [Nombre completo], DNI N.° [número], propietario del departamento [número], con [porcentaje] % de participación. [Una firma por cada propietario que convoca, hasta sumar al menos 25 %.] > > Cargo de recepción: recibí esta convocatoria el [fecha], a las [hora]. Nombre: [nombre completo]. DNI: [número]. Firma: [firma]. ## ¿Qué pasos sigue una junta no inscrita? 1. **Revisa la partida del edificio.** Pide en la Sunarp el certificado literal, también llamado copia literal, de la partida matriz del edificio (gob.pe). Ahí se inscriben el Reglamento Interno, la junta y la designación del presidente (Res. 097-2013-SUNARP/SN, arts. 87 y 88). Si no tienes el Reglamento Interno, pide una lectura del título archivado (Sunarp). 2. **Convoca con quien puede convocar.** Convoca el presidente inscrito con mandato vigente (Sunarp). Si no lo hay o su periodo venció, convoca el último presidente inscrito, para elegir al siguiente, o propietarios con al menos 25 % de participación en los bienes comunes (precedentes de observancia obligatoria del Tribunal Registral, publicados en El Peruano el 17 de febrero y el 7 de octubre de 2016). Mira [cómo se convoca](https://oorb.app/convocatoria-junta-de-propietarios). 3. **Elige al presidente.** La sesión se hace en el edificio, con el quórum y las votaciones del Reglamento Interno. El acta va en el Libro de Actas legalizado y la firman todos los asistentes (DS 035-2006-VIVIENDA, arts. 146, 148, 149 y 153). Mira el [modelo de acta](https://oorb.app/modelo-de-acta-de-junta-de-propietarios). 4. **Inscribe al presidente.** Presenta la copia certificada del acta, la constancia de convocatoria con firma legalizada, la solicitud de inscripción y la tasa de S/ 42.00 (Sunarp). Mira [cómo inscribir la junta en la Sunarp](https://oorb.app/inscribir-junta-de-propietarios-sunarp). ## Preguntas frecuentes ### ¿Puede cobrar las cuotas una junta no inscrita? Sí. Los gastos comunes se pagan según los porcentajes del Reglamento Interno y los cobra el administrador, sin que esas reglas pidan inscripción (DS 035-2006-VIVIENDA, arts. 138 y 152): mira [cómo se calcula la cuota](https://oorb.app/junta-de-propietarios-y-cuotas). ### ¿Puede demandar a un propietario que no paga? No mientras el presidente no esté inscrito. Él puede demandar el cobro con tres meses consecutivos de mora (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 157), pero para representar a la junta en un juicio necesita copia certificada del acta que lo nombra, inscrita (Ley 27157, art. 48.2): mira [cómo inscribir la junta en la Sunarp](https://oorb.app/inscribir-junta-de-propietarios-sunarp). ### ¿Valen los acuerdos de una junta no inscrita? Las normas no piden inscripción para sesionar: piden convocar a la junta y que la sesión y los acuerdos consten en el Libro de Actas legalizado (DS 035-2006-VIVIENDA, arts. 146 y 148). Pero para inscribir un acuerdo en la Sunarp, la convocatoria no puede hacerla un presidente no inscrito (Sunarp). ### ¿Quién convoca si la junta no tiene presidente inscrito? El último presidente inscrito, aunque su periodo haya vencido, puede convocar para elegir al siguiente presidente o a la directiva. Si no hay presidente inscrito o su periodo venció, también pueden convocar propietarios con al menos 25 % de participación en los bienes comunes (precedentes del Tribunal Registral, El Peruano, 17 de febrero y 7 de octubre de 2016): mira [cómo se convoca](https://oorb.app/convocatoria-junta-de-propietarios). ### ¿Qué pasa si la junta no tiene administrador? Debe designarlo: todo edificio debe tener un administrador, que puede ser el presidente, cualquier poseedor de un departamento o una persona contratada (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 151). El administrador cobra las cuotas, lleva las cuentas y tiene al día el Libro de Actas (art. 152). ### ¿Y si el edificio no tiene Reglamento Interno? Entonces falta el primer paso: la junta se constituye al otorgarse el Reglamento Interno (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 145). Lo aprueban el promotor o constructor, o los propietarios con más del 50 % de los porcentajes de participación (Ley 27157, art. 39): mira [qué debe tener](https://oorb.app/reglamento-interno-de-edificio). ### ¿Cambia algo con el D.L. 1568? Todavía no. Hoy rige la Ley N.° 27157; el D.L. N.° 1568 empezará a regir 180 días después de que se publique su reglamento, que al 12 de noviembre de 2026 no se ha publicado: mira [la ley de propiedad horizontal](https://oorb.app/ley-de-propiedad-horizontal-peru). > Esta guía no reemplaza la asesoría legal. El registrador puede pedir documentos adicionales. ## Fuentes - [Ley 27157, Título III (texto publicado en gob.pe)](https://www.gob.pe/institucion/congreso-de-la-republica/normas-legales/1792694-27157), leído el 6 de noviembre de 2026. - [DS 035-2006-VIVIENDA, TUO del Reglamento de la Ley 27157 (texto publicado en gob.pe)](https://www.gob.pe/institucion/minjus/normas-legales/1792695-035-2006-vivienda), leído el 6 de noviembre de 2026. - [Sunarp, Junta de propietarios: requisitos y tasa registral](https://scr.sunarp.gob.pe/junta-de-propietarios/), leído el 12 de noviembre de 2026. - [Res. N.° 097-2013-SUNARP/SN, Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (texto publicado en gob.pe)](https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/1660259/RES.%20097-2013-SUNARP-SN.pdf), leído el 14 de noviembre de 2026. - [Tribunal Registral de la Sunarp, precedentes de observancia obligatoria del Registro de Predios (texto publicado en gob.pe)](https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/2032075/Precedentes%20respecto%20al%20registro%20de%20predios%20-%20TR.pdf), leído el 14 de noviembre de 2026. - [gob.pe, Solicitar certificado literal de partida a Sunarp](https://www.gob.pe/360-solicitar-certificado-literal-de-partida-a-sunarp), leído el 14 de noviembre de 2026. - [D.L. N.° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal (El Peruano)](https://busquedas.elperuano.pe/normaslegales/decreto-legislativo-del-regimen-de-la-propiedad-horizontal-decreto-legislativo-n-1568-2181939-6/), leído el 12 de noviembre de 2026. - [Normas legales del Ministerio de Vivienda (gob.pe): D.S. 001 a 018-2026-VIVIENDA, ninguno aprueba el reglamento](https://www.gob.pe/institucion/vivienda/normas-legales), leído el 12 de noviembre de 2026. ## Sigue leyendo - [Cómo inscribir la junta de propietarios en Sunarp](https://oorb.app/inscribir-junta-de-propietarios-sunarp): cómo se inscribe al presidente de la junta de propietarios en la Sunarp: quién convoca, qué documentos se presentan, la tasa y un modelo de constancia de convocatoria. - [Convocatoria a junta de propietarios: plazo y modelo](https://oorb.app/convocatoria-junta-de-propietarios): cómo se convoca a la junta de propietarios en Perú: quién convoca, con cuántos días, por qué medio, cómo probar que se convocó a todos, quién vota y un modelo de convocatoria para copiar. - [Modelo de acta de junta de propietarios en Perú](https://oorb.app/modelo-de-acta-de-junta-de-propietarios): qué debe decir el acta de la junta de propietarios en Perú, quién la firma, el Libro de Actas, el quórum y las mayorías, y un modelo de acta para copiar. - [Reglamento interno de edificio en Perú: qué debe tener](https://oorb.app/reglamento-interno-de-edificio): qué debe contener el Reglamento Interno de un edificio en Perú (porcentajes, áreas comunes, cuotas, junta), quién lo aprueba, cómo se inscribe en la Sunarp y cómo se cambia, con fuentes. - [Cuota de mantenimiento por porcentaje: junta de propietarios](https://oorb.app/junta-de-propietarios-y-cuotas): las cuotas por porcentaje en OORB, exactas al céntimo, la regla de cobro del Reglamento Interno, las cuentas del mes para la junta, y qué dicen la Ley 27157 y el DS 035-2006-VIVIENDA sobre la junta de propietarios, el Reglamento Interno, los porcentajes, el administrador, la obligación de pagar y si el D.L. 1568 está vigente. - [Ley de propiedad horizontal en Perú: Ley 27157 y D.L. 1568](https://oorb.app/ley-de-propiedad-horizontal-peru): qué ley rige hoy la propiedad horizontal en Perú (la Ley 27157 y su reglamento), cuándo empezará a regir el D.L. 1568 y qué cambia, con fechas y fuentes. - [Cobranza de cuotas de mantenimiento y morosidad](https://oorb.app/morosidad-y-cobranza): morosidad y cobranza en OORB: recordatorios de pago automáticos, quién debe y desde cuándo, pagar en cuotas, la mora que decide la junta, y los pasos para cobrar a un moroso, la carta de cobranza, los intereses por mora y qué dicen la Ley 27157, su reglamento y el Código Civil. 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