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¿Qué puede hacer una junta de propietarios no inscrita?

La junta existe y puede reunirse, acordar y cobrar las cuotas. Pero su presidente no puede representarla en un juicio hasta estar inscrito en la Sunarp.

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Los pasos

  1. Revisa la partida

    Pide en la Sunarp la copia literal de la partida del edificio.

  2. Convoca y elige al presidente

    Si no hay presidente inscrito vigente, convoca el último inscrito, o propietarios con 25 % de participación.

  3. Inscribe al presidente

    Con el acta, la constancia de convocatoria y la tasa de S/ 42.00.

Modelo de convocatoria por propietarios con 25 %

Para cuando no hay presidente inscrito con mandato vigente. Cambia lo que está entre corchetes, entrégala a cada propietario, publica el mismo texto en el edificio y guarda los cargos.

Convocatoria a la Junta de Propietarios por propietarios con 25 % de participación

Edificio [nombre], [dirección], partida registral N.° [número].

Señor(a) propietario(a) del departamento [número]:

Los propietarios que firmamos sumamos [porcentaje total] % de participación en los bienes comunes. Como la Junta de Propietarios no tiene presidente inscrito con mandato vigente, lo convocamos a la sesión que se realizará el [fecha], a las [hora], en [lugar dentro del edificio].

[Solo si el Reglamento Interno la prevé: segunda convocatoria el (fecha), a las (hora).]

Temas a tratar: 1. Elección del presidente de la Junta de Propietarios. 2. [Tema].

Si no puede asistir, puede enviar a un representante con una carta poder firmada, solo para esta sesión.

[Ciudad], [fecha de entrega]

[Firma] [Nombre completo], DNI N.° [número], propietario del departamento [número], con [porcentaje] % de participación. [Una firma por cada propietario que convoca, hasta sumar al menos 25 %.]

Cargo de recepción: recibí esta convocatoria el [fecha], a las [hora]. Nombre: [nombre completo]. DNI: [número]. Firma: [firma].

Preguntas frecuentes

Sí. Los gastos comunes se pagan según los porcentajes del Reglamento Interno y los cobra el administrador, sin que esas reglas pidan inscripción (DS 035-2006-VIVIENDA, arts. 138 y 152): mira cómo se calcula la cuota.

No mientras el presidente no esté inscrito. Él puede demandar el cobro con tres meses consecutivos de mora (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 157), pero para representar a la junta en un juicio necesita copia certificada del acta que lo nombra, inscrita (Ley 27157, art. 48.2): mira cómo inscribir la junta en la Sunarp.

Las normas no piden inscripción para sesionar: piden convocar a la junta y que la sesión y los acuerdos consten en el Libro de Actas legalizado (DS 035-2006-VIVIENDA, arts. 146 y 148). Pero para inscribir un acuerdo en la Sunarp, la convocatoria no puede hacerla un presidente no inscrito (Sunarp).

El último presidente inscrito, aunque su periodo haya vencido, puede convocar para elegir al siguiente presidente o a la directiva. Si no hay presidente inscrito o su periodo venció, también pueden convocar propietarios con al menos 25 % de participación en los bienes comunes (precedentes del Tribunal Registral, El Peruano, 17 de febrero y 7 de octubre de 2016): mira cómo se convoca.

Debe designarlo: todo edificio debe tener un administrador, que puede ser el presidente, cualquier poseedor de un departamento o una persona contratada (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 151). El administrador cobra las cuotas, lleva las cuentas y tiene al día el Libro de Actas (art. 152).

Entonces falta el primer paso: la junta se constituye al otorgarse el Reglamento Interno (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 145). Lo aprueban el promotor o constructor, o los propietarios con más del 50 % de los porcentajes de participación (Ley 27157, art. 39): mira qué debe tener.

Todavía no. Hoy rige la Ley N.° 27157; el D.L. N.° 1568 empezará a regir 180 días después de que se publique su reglamento, que al 12 de noviembre de 2026 no se ha publicado: mira la ley de propiedad horizontal.

Esta guía no reemplaza la asesoría legal.

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