¿Qué son las áreas comunes de un edificio?
Son los bienes del edificio que son de todos los propietarios, como los pasadizos, las escaleras, los ascensores y los jardines.
En corto
Qué son
El terreno, la estructura, los pasadizos, las escaleras, los ascensores y las instalaciones comunes.
Quién decide
El Reglamento Interno fija las reglas de uso y la junta autoriza las obras.
Quién paga
Todos los propietarios, con el porcentaje que fija el Reglamento Interno.
Preguntas frecuentes
Depende del Reglamento Interno de tu edificio: un estacionamiento puede ser una sección de propiedad exclusiva o un bien común (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 153). Los estacionamientos exigidos reglamentariamente son bienes comunes que no se pueden transferir, salvo que el Reglamento diga otra cosa (art. 134): mira qué debe tener el Reglamento Interno.
Según el caso, sí: la ley los cuenta entre los bienes comunes, salvo que los títulos de propiedad de los departamentos digan otra cosa (Ley 27157, art. 40). Lo que es común en tu edificio consta en el Reglamento Interno, que se inscribe en la Sunarp junto con la junta (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 153; Ley 27157, art. 46.1): mira cómo inscribir la junta en la Sunarp.
Todos los propietarios, con el porcentaje de gastos comunes que fija el Reglamento Interno (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 138). La limpieza, la conservación y el mantenimiento de las áreas comunes son servicios obligatorios en todo edificio (art. 137): mira cómo se calcula la cuota.
Mayoría simple si la obra es para conservar o mantener el área, y mayoría calificada si cambia o limita su uso (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 136). Salvo que el Reglamento Interno diga otra cosa, la mayoría calificada son los dos tercios de las participaciones en los bienes comunes (art. 148): mira el modelo de acta.
La junta debe autorizarlo con el voto de al menos dos tercios de los propietarios, sea una venta, un gravamen, una cesión en uso u otro contrato que limite su uso (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 135). El terreno, la estructura, los pasadizos, las escaleras y los ascensores, entre otros, no se pueden transferir, salvo que el Reglamento Interno diga otra cosa (art. 134).
Hoy se llama Certificado de ITSE, lo da la municipalidad y dura dos años (DS 002-2018-PCM, arts. 4 y 15). La norma lo pide para las áreas e instalaciones de uso común de los edificios de uso mixto, como los de vivienda con comercio (art. 31): si tu edificio es solo de vivienda, consulta a tu municipalidad.
Todavía no. Hoy rige la Ley N.° 27157; el D.L. N.° 1568 empezará a regir 180 días después de que se publique su reglamento, que al 12 de noviembre de 2026 no se ha publicado: mira la ley de propiedad horizontal.
Esta guía no reemplaza la asesoría legal.
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